居住用の自宅実家の相続

【相談内容】

平成23年9月父が95歳で死亡致しました。もともとは山林だったところを高速道路建設のため山の一部を収用で国に売却した約2億円の金額で長男夫婦との二世帯住宅を約1億円使って建てたものの、生前贈与等の対策は何もしておりませんでした。

父が死亡して始めて、長男夫婦と同居している二世帯住宅の敷地及び畑、長男の事務所の敷地、長女夫婦の住宅の敷地が分筆されないままで父名義であったため、土地全体の評価額が1億2,500万円にもなっていました。この敷地をどのように分割したらいいのか、相続税がいくらくらいかかるのか、相続税を節税する方法はあるのか、実家の自宅の相続について今後の二次相続対策も踏まえてご相談に乗ってほしいということでした。

他に二世帯住宅の建物が1,500万円、金融資産が2,000万円、国債が3,000万円、財産合計約2億円の相続財産です。

【当事務所の提案内容】

まず、遺産分割するためには広大な一区画の敷地を利用形態ごとに分筆するところからスタート致しました。そし二世帯住宅の敷地については配偶者が取得して、小規模宅地の評価減を受け、長男事務所敷地は長男が相続し、長女夫婦の自宅敷地は長女が相続すると同時に、現預金について三女とのバランスを図ること及び納税資金もいることから、3人に500万円ずつの現預金を相続することとし、それ以外の財産はすべて配偶者が相続することでできるだけ配偶者の軽減の適用を受けて、1次相続税の負担を少なくするように考えました。分割案として将来の2次相続やもし自宅敷地を売却した場合に共有にしておくと3,000万円×2人=6,000万円の特別控除が適用できるので、配偶者100%単独所有の場合と長男との共有の場合の分割案を提案致しました。

【解決状態と問題点】

最終の分割案は、二世帯住宅敷地は配偶者が100%の単独所有にする分割案で合意致しました。その結果、1次相続税を最小にする分割案が採用されたことになりました。

しかしながら、平成29年に配偶者が相続した現預金が底をつく状況になったことを知らされました。そこで、お母様及び長男家の今後のキャッシュ・フロー表を作成し、今後の生活費を捻出するため、二世帯住宅敷地が8,000万円で売却でき、その売却代金で畑に3,000万円で二世帯住宅を建て直し、残額の5,000万円を老後資金とすることで生活設計の再構築をすることが出来ました。譲渡所得税の申告を我事務所で行いましたが、当初の取得費の書類がまるまる一式残っていたため、概算経費5%使わないで実額計算と3,000万円特別控除を適用し、大幅に譲渡所得税を減少させることに成功致しました。また、本来ならば自宅を売却する場合、建物を取り壊して更地にして売却するため、新しい自宅が建築されるまでどこかアパートに引っ越す必要があるのですが、自宅を購入した業者が半年間新築家屋が出来るまで居住させてくれたため、引越しをすることなくスムーズに住替えできました。

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