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今後の不動産マーケット


基本的要因

① 需要と供給
 ※モノがないのに欲しい人がいれば値段は上がる


価格押し上げの要因

① 人口増加

② インフラ整備

③ 経済発展


我が国の人口の長期的推移

わが国の人口推移 1.png

借金してアパート建築は節税対策となるのか?


相続財産の対象になる現金を使って、更に借り入れをしてアパートを建築することで
相続財産の評価額を圧縮することができます。

相続財産を圧縮するということは、すなわち相続税の対象を減少させますので
相続税として支払う金額も減らすことが出来ます。

すなわち、現在お持ちの土地を有効活用することで
相続税の支払いを節約することができます。

これがアパート建築を活用した節税対策です。


アパート建築で節税.png

時価と相続税評価の乖離に着目

原則


相続等によその財産を取得したときの時価不明瞭)

具体的な評価方式


 財産評価基本通達に規定( 相続税評価額 )

 

土地の評価方法


    路線価方式 ・・・市街地的形態を形成する地域にある宅地

 国税庁は毎年、路線(道路)に面する標準的な土地の1㎡当たりの価格路線価)

 を定めており、これに宅地の面積を乗じて評価額を計算する
 

    倍率方式 ・・・路線価方式を適用する宅地以外の宅地

   路線価が定められていない土地等は、その土地の固定資産税評価額に国税局長

   などが一定の地域ごとに定めた倍率を乗じて計算する

 

建物の評価方法


  その家屋の固定資産税評価額×一定倍率(1.0

時価と相続税の関係


   時価>相続税評価額 の場合 ⇒ 節税(宅地、家屋、借家など)
             宅地 ・・・ 相続税評価額は時価(公示価額)の80%
             家屋 ・・・ 固定資産税評価額は時価(取得価額)の約60%
             貸家 ・・・ 家屋×(1-借家権割合30%)=70%評価
        
   時価<相続税評価額 の場合 ⇒ 増税(無道路地、崖地、貸地、不整形地、借地権など)
                           早めに売却を検討すべき




収益不動産の相続評価が下がる理由


収益還元法(時価)

収益還元法①.png

 仮に期待利回りが5%として、年間のネット利益が500万円の場合

 500万円÷5%1億円が収益還元価格
 

更地至上主義(税務署の考え方)


更地至上主義.png


時間が経つに連れ相続税の節税効果は薄れていく


相続税評価額の推移表
                                         (単位:千円)

相続税評価額の推移表.png

究極の節税対策「不動産所有法人方式」


賃貸不動産は資産価値の下落のリスクを伴う


賃貸用不動産の売却時の時価は収益還元価格

賃貸用不動産の売却時の時価は収益還元型.png


不動産法人化の2つのスキーム


1.管理委託方式


管理委託方式.png



2.不動産所有方式
不動産所有方式.png


不動産所有法人のメリットデメリット


不動産所有法人のメリットデメリット.png


究極の節税対策 「不動産所有法人方式」

 
個人と会社の比較 ≪不動産所得2,000万円のケース≫

不動産所有法人方式.png

 

個人と法人による収益物件所有の違い


個人と法人による収益物件所有の違い.png


 

個人の所得税・住民税と法人税の実効税率


実行税率の図.png


いざという時にあわてない税理士を事前にさがしておこう!

相続税に詳しい税理士を見極めるためのチェック項目


  □ 相続税の申告代理の実績が豊富( 年間20件以上 )
  □ 土地・株式などの財産の評価方法に詳しい( 土地の現地調査は必須 )
  □ 税務調査への十分な対応力がある
  □ 事務所・法人に実績のある専門税理士がいる( 専門特化事務所 )
  □ 相続税法や関連の政省令・通達に精通している( 毎年勉強している )
  □ 相続税の対策の安全性を法令などで常に確認している
  □ 相続対策( 節税対策・納税資金対策 )のシミュレーションができる
  □ 全ての財産について相談できる安心感がある
  □ 家族の人間関係などに十分目配り、気配りができる
  □ 相続関係の弁護士、司法書士など専門家人脈がある
 

相続税に詳しい税理士の探し方



相続税に詳しい税理士の探し方.png




相続税の申告期限は発生してから10ヶ月です。
 
相続税の申告を怠った場合、加算税延滞税が重くのしかかってきます。
 
廣瀬税理士事務所は、豊富な相続税申告実績からスピーディに対応いたします。
 
どうぞお気軽にご相談くださいませ。
 

 


 

 

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